Возможные формы поселения:

· Форма "Группа граждан" (Далее ГГ) юридически никак не регистрируется.
Плюс - полная свобода, никакой системы внутри поселения, никакой властолюбивой верхушки, никаких диктаторов. Все общие вопросы решаются добровольно на вече. Возможно всё-таки придётся позже сделать "Потребительский кооператив" т.к. энергетики могут не повести электричество частным лицам - только юрлицу. Система - что поделаешь. Главное, чтобы потребкоопераив не стал системой внутри поселния и чтобы властолюбие не испортило людей. Потребкооператив нужен только для хозяйственных нужд поселения, он не должен управлять поселенцами.
· Форма "Некоммерческое партнёрство" (далее НП). Юрлицо.
Минус - при выходе из партнёрства участник может отсудить часть земли, часть школы, часть денег.
· Форма "Потребительский кооператив" (далее ПК).
Плюс - есть неотчуждаемый общий фонд, т.е. при выходе из поселения провокатор останется с носом. Те поселения, кто уже оформил НП сделали большую ошибку, пока не поздно пусть переоформятся в ПК.
· Муниципалитет. Плюс - то, что поселение само станет официальной госвластью - местным самоуправлением. Это производная форма которую образует ГГ, НП или ПК.
Общий плюс для юрлиц: можно найти целевое финансирование через госпрограммы, гранты и международные программы на дороги, электричество, строительство, саженцы, школу, восстановление ремёсел. ГГ это сделать на порядок труднее (почти невозможно). Такова цена свободы. Впрочем от диктатуры в юрлице можно защититься грамотным уставом, пример такого устава тут: kedrovka.ru/ystav.htm
Возможные формы владения гектаром:
· Собственность на землю сельхозназначения для ведения приусадебного хозяйства.
Плюс - власть поселения не отнимет участок. Минус - нельзя прописываться. Можно ли на такой земле сажать высокие деревья - узнайте у юристов. Закон запрещает строить на такой земле дома но разрешает строить подсобные помещения. Фактически можно обозвать огромные коттедж подсобным помещением и никто не докопается. Плюс - потомки не смогут поделить гектар т.к. минимально возможный надел равен 1га (в каждой области по разному, но много). Минус - сосед может продать землю и вы получите соседа не единомышленника, ферму по забою скота например.
· Собственность на землю ИЖС.
Сможете перевести землю из статуса сельхоз в статус ИЖС - здорово! Но учтите что это надо пробивать сначала в районе а потом у губернатора области.
Маленькое "но": во многих областях максимум на 1 лицо можно иметь не более 15 соток. Это обходится двумя путями. Путь 1: если в семье 7 человек то получится гектар (15*7=105). Путь 2 (лучший): убедите своего губернатора и облдуму принять закон о поднятии максимума ИЖС до 100 соток, в Челябинской области это уже сделали. Главное - грамотно всё обосновать. Но вернёмся к плюсам и минусам. Минус - потомки могут разделить гектар на части и в энном поколении он превратится в дачное товарищество. Минус - сосед может продать свой гектар по частям и вы будете соседствовать с дачами. Плюс - можно строить дом, прописываться, сажать высокие деревья. Плюс - власть поселения не отнимет участок.
· Аренда земли сельхозназначения для ведения приусадебного хозяйства у района.
Плюс - власть поселения не отнимет участок. Минус - нельзя прописываться. Можно ли на такой земле сажать высокие деревья - узнайте у юристов. Закон запрещает строить на такой земле дома но разрешает строить подсобные помещения. Фактически можно обозвать огромные коттедж подсобным помещением и никто не докопается. Плюс - потомки не смогут поделить гектар т.к. минимально возможный надел равен 1га (в каждой области по разному, но много). Минус - сосед может продать землю и вы получите соседа не единомышленника, ферму по забою скота например.
· Аренда земли сельхозназначения для ведения приусадебного хозяйства у поселения-юрлица (НП или ПК).
Минус - власть поселения может отнять участок. Минус - нельзя прописываться. Можно ли на такой земле сажать высокие деревья - узнайте у юристов. Закон запрещает строить на такой земле дома но разрешает строить подсобные помещения. Фактически можно обозвать огромные коттедж подсобным помещением и никто не докопается. Плюс - потомки не смогут поделить гектар т.к. минимально возможный надел равен 1га (в каждой области по разному, но много). Плюс - сосед не может продать землю неединомышленнику т.к. поселение запретит.
· Аренда земли ИЖС у района.
Сможете перевести землю из статуса сельхоз в статус ИЖС - здорово! Но учтите что это надо пробивать сначала в районе а потом у губернатора области.
Маленькое "но": во многих областях максимум на 1 лицо можно иметь не более 15 соток. Это обходится двумя путями. Путь 1: если в семье 7 человек то получится гектар (15*7=105). Путь 2 (лучший): убедите своего губернатора и облдуму принять закон о поднятии максимума ИЖС до 100 соток, в Челябинской области это уже сделали. Главное - грамотно всё обосновать. Но вернёмся к плюсам и минусам. Потомкам разделить гектар на части проблема, но может и можно. Минус - сосед может продать(сдать в субаренду) свой гектар по частям и вы будете соседствовать с дачами. Плюс - можно строить дом, прописываться, сажать высокие деревья. Плюс - власть поселения не отнимет участок.
· Аренда земли ИЖС у юрлица.
Юрлицо сможет перевести землю из статуса сельхоз в статус ИЖС - здорово! Но учтите что это надо пробивать сначала в районе а потом у губернатора области.
Маленькое "но": во многих областях максимум на 1 лицо можно иметь не более 15 соток. Это обходится путём юрлица: 15 соток в собственность, а 85 соток в аренду у юрлица.
Но вернёмся к плюсам и минусам. Плюс - потомки не могут разделить гектар на части (поселение не даст). Плюс - сосед не может продать свой гектар неединомышленнику. Плюс - можно строить дом, прописываться, сажать высокие деревья. Минус - власть поселения может отнять участок.
Ещё есть такая форма как "Безвозмездное пользование" - это аналог аренды у поселения-юрлица.
Проблему прописки можно обойти так: купите или снимите дом или комнату в соседней деревне и пропишитесь там.
Пришли на свободную землю, понравилась - узнайте чья она. До того как стать поселением земля бывает в разных видах:
· Паи колхозников (их надо выкупать).
· Фонд перераспределения (идите к районным властям).
· Собственность фермеров (выкупайте у фермеров).
· Собственность разорившегося колхоза/совхоза - идите в ликвидационную комиссию и к районным властям.
Есть 4 пути легализации построек на сельхозземле (полевое ЛПХ):
1) Создать дачный, садовый или огородный участок индивидуально (совсем), индивидуально (группа граждан без образования юрлица) или коллективно - см. "Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями от 22 ноября 2000 г., 21 марта 2002 г.). Налоги очень низкие;
2) Создать фермерское хозяйство - см. "Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"". Недостаток - ежегодная налоговая бюрократия;
3) Расширить границы ближайшей деревни на поля;
4) Перевести 15 соток (или меньше - под дом) из своих 100 в ИЖС (все 100 лучше не переводить - налоги больше).

Как выкупать паи колхозников без образования юридического лица ("группа граждан") - наиболее распространённый способ:
Соберите группу единомышленников (человек 10 минимум). Хорошо если среди них будет юрист (или у кого-то будет знакомый юрист). Развесьте в окрестных деревнях объявления о собрании по поводу покупки земельных долей. В назначенный день, с интервалом в 2 часа проведите деревенские сходы, где открыто расскажите о себе, о своих намерениях. Сообщите о цене - 10 тыс. рублей (например) за пай 6,82 га. Все расходы по оформлению - за счет вас. Затем мы договоритесь с местным нотариусом о работе на выезде. Соберите ваших продавцов в одном доме. Из других деревень привезите людей на машинах, а затем отвозите. Нотариус оформит доверенности продавцов на так называемое "третье лицо", и согласие супругов на продажу. В случае отсутствия супруга (и) - оформляется соответствующее нотариально заверенное заявление. Третьим лицом должен быть человек, не являющийся ни продавцом, ни покупателем. Им может стать друг-юрист например, землю можно оформить например на жену, с которой надёжный человек состоит в гражданском браке. Доверенности оформляются от каждого продавца, а не списком. Со стороны покупателей всё оформляется на одного человека (но это опасно - он может спекульнуть) или на НП(ПК) (при юрлице). Но лучше оформлять сразу на каждого, так как каждый хочет получить свидетельство на право собственности на свою землю, где будет стоять его фамилия. В облцентре договоритесь с нотариусом, который оформит доверенности каждого покупателя на одного человека для заключения и оформления сделки. Сразу оформляются согласия супругов на покупку, либо подтверждения об их отсутствии. Найдите список членов СПК/колхоза/совхоза/деревень и разошлите всем членам извещения о намерении ваших продавцов продать свои земельные доли. Извещения пошлите заказными письмами с уведомлением. Для возможных наследников умерших членов и выбывших, а также тех, у которых поменялись адреса - поместите объявления в газеты: районную и областную, с тем же извещением. По новому закону необходимо также предупредить областную администрацию и района. Через календарный месяц плюс почтовый пробег с момента отправления последнего письма начните выкупать свидетельства. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме, где с одной стороны один продавец, а с другой четыре покупателя. Земельная доля - 6,82 га. Она состоит из 4,86 га пашни, остальное - сенокосы и пастбища. Допустим поле относится к пашне. У каждого оказывается в собственности 1,2 га пашни, из них 1 га - поместье, а 0,2 га - шестиметровой ширины аллеи-проезды между поместьями. Итак, договор купли-продажи составлен, подписан, деньги заплачены. Свидетельства и доверенности продавцов теперь у вас в руках. Кстати, договор купли-продажи должен быть в 3-х экземплярах. Далее нужно сдать все документы в Регистрационный центр. Вот что понадобится:
1. паспорта доверенных лиц от продавцов и покупателей;
2. свидетельство на право собственности, полученное от продавца;
3. договор купли-продажи (3 экз.);
4. доверенность продавца;
5. нотариально заверенное разрешение супруга (и) на продажу, либо нотариально заверенное заявление о его отсутствии;
6. доверенности от покупателей на совершение сделки;
7. нотариально заверенное разрешение супруга (и) на покупку, либо нотариально заверенное заявление о его отсутствии;
8. копия разосланного по почте извещения о намерении продать земельные доли;
9. почтовые квитанции об отправке данного извещения остальным сособственникам;
10. списки членов СПК, по которым отправлялись извещения;
11. газеты, в которых были напечатаны наши извещения;
12. справки из земельного кадастра о нормативной стоимости каждой земельной доли, необходимой для налогообложения (заказывается заранее, т.к. срок изготовления - 1 месяц);
13. заявление по форме от представителя продавцов и представителя покупателей (заполняются в Регистрационном центре);
14. квитанции об оплате государственной регистрации (100 руб. от каждого покупателя, 50 руб. - от каждого продавца. Итого за одну долю мы платили в Регистрационном центре 450 руб. +3%);
Со всех документов вы сняли копии. В Регистрационном центре вам выдали расписки, в которых значится какие документы и в каком количестве вы сдали. Там же проставлена дата получения новых свидетельств на новых собственников. Получив Свидетельства о государственной регистрации на земельную долю через месяц, вы стали собственниками. Затем вы дали объявление в местной газете, в котором сообщали о собрании по поводу выдела земельной доли в натуре (на местности) группой собственников для ведения личного подсобного хозяйства. В объявлении указали место и время проведения собрания. Объявление в газете дублировали расклейкой в деревнях, устными сообщениями, приглашениями по телефону. В назначенный день собрание началось. На нем вы обсуждали 2 вопроса:
1 вопрос: выдел земельных долей из числа пашенных земель в конкретном месте;
2 вопрос (в вашем случае может так не быть, будет всё проще): выдел кормовых угодий (сенокосов и пастбищ). Причем, кормовые угодья, примыкающие к вашему полю, принадлежат районному фонду перераспределения. Поэтому во втором вопросе вы оговариваете возможность обмена кормовых угодий из числа земель колхоза (выделяемые вам) на кормовые угодья из числа земель районного фонда перераспределения, расположенные в непосредственной близости к вашему полю.
Протокол этого собрания - очень важный документ, он должен быть составлен грамотно, с учетом всех нюансов, так, чтобы не пришлось проводить новое собрание. Поэтому подойдите к этому со всей ответственностью. Так как на собрании ваши предложения не были приняты единогласно, вы обратились к Главе администрации вашего района с заявлением, в котором просили решить ваш вопрос положительно. Глава выдел и обмен разрешил. После этого вы заказали межевое дело в кадастровом бюро. Проблема доброго взаимодействия с межевиками очень важна. От качества их работы в прямом смысле зависит то, как будет выглядеть поселение. А так как у них подход традиционный, то все будет зависеть от ваших дипломатических, технических и человеческих качеств. Опять же, межевое дело - удовольствие дорогое. После межевания все документы попадают к Руководителю земельного комитета, который должен подготовить Постановление. Оно является поводом к окончательной регистрации в Регистрационном центре. Постановление также очень важный документ. Причем это пакет документов на N семей, состоящий из:
1. Заявление к Главе администрации с его подписью;
2. Доверенности на представителя (копии) N штук (в нашем случае);
3. Свидетельства на земельную долю (копии) N штук;
4. Протокол общего собрания с двумя приложениями (1 - схема расположения участков; 2 - совместное заявление собственников)
5. Соглашение о закреплении земельных участков с приложенной схемой расположения участков;
6. Постановление Главы местного сельского округа "О присвоении адресных наименований и номеров земельным участкам" (с приложенной схемой);
7. Распределение на рассылку (2 экз.) Само постановление должно быть в 8 экземплярах.
У вас было N Постановлений (по числу собственников) по 1 га пашенных земель, каждое в 8-ми экземплярах + вышеперечисленный пакет общих документов. Еще были Постановления по кормовым угодьям. Эти земли вы решили использовать для общих нужд (школа, места отдыха, общие производства). Для удобства в оформлении в будущем - разделились на четверки и оставили кормовые угодья в общедолевой собственности. Итак, по кормовым угодьям было M*12 Постановлений (по 4 человека в каждом) + Постановление по обмену (об обмене говорилось в протоколе общего собрания). Постановление перед тем, как лечь на стол Главы администрации, должно быть согласовано (подписано) у заместителей и руководителей отделов государственного аппарата. После подписания у Главы на руки выдается один из восьми экземпляров Постановления. Для регистрации вам понадобились следующие документы:
1. Доверенность (подлинник) N штук;
2. Свидетельства на земельную долю (подлинник) N штук;
3. Кадастровый план N штук;
4. Постановление N штук;
5. Общий пакет документов к Постановлению;
6. Заявление на регистрацию N штук.
Такой же пакет документов был и по кормовым угодьям.
Через месяц вы получили Свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю. Немного о денежных затратах. Для покупки вашего поля нам понадобилось N*12 долей. За одну долю вы платили 10 000 руб. Каждая доля делится на четверых, т.е. по 2500 руб. с каждого покупателя. Вы собирали по 3 000 руб. - 500 на оформление документов. В N человек. Из 144 000 руб. - 120 000 руб. ушло на покупку долей, 24 000 руб. вам хватило на нотариуса, заказные письма, бензин, копии, регистрацию и прочие расходы. На межевание и окончательную регистрацию вы собрали еще 192 000 рублей (N чел х 4000 руб), из них на межевое дело - 144 000 руб. Остальные деньги ушли на регистрацию, кадастровые планы, копии, транспортные расходы. Итого каждый потратил на всё по 7000 рублей.

Подробнее http://kedrovka.ru/zpravo.htm